השבחת הנכס הגדלת זכויות בניה ע״י הגשת בקשה להיתר משביחה את הנכס בסיום שלבי ההיתר ללא צורך בבניה בפועל (ומוכר ע"י שמאים).
הרחבת הנכס הרבה פונים אלי שהם רוצים בית גדול יותר ומאידך לא רוצים לעבור דירה ורוצים להישאר בסביבה הקיימת שאליו הם רגילים, הרחבת הנכס על פי זכויות בניה נותנת להם מענה רצוי נשארים בביתם ובסביבה האהובה עליהם עם בית גדול יותר.
נשמח לעמוד לרשותכם לכל שאלה:
למה לא משתלם לבנות ללא היתר
לקיחת הימור על כספך פעמים רבות העיריה מוציאה מבית משפט צו הריסה על בניה לא חוקית
בעיות עם שכנים חלק ממטרת היתר בניה כחוק היא לשמור על זכויותיך ומאידך גם על זכויות שכניך וכשבונים ללא היתר יכולים לגזול זכויות בניה השייכות לשכנים ומכאן הדברים יכולים להתגלגל לתביעות גדולות בבית משפט ואין לדעת איך יגמר.
אז מה צריך לבדוק לפני שנגשים להיתר בניה?
- זכויות בניה – הם בעצם סוג של בנק זכויות ששייכים לכל דייר, כמות של מ"ר שנתונים לכל אחד למימוש בדרך של בקשה להיתר בניה מהוועדה המקומית.
- תב"ע החלה על המקום – תב"ע מסודרת שיש לה נספחים מסודרים שמסומן עליהם התוספות בניה ובו יש תקנון- שכתוב בו את כל הזכויות והגבלת האפשרויות של תוספת בניה.
- הקלה – היא סטייה מהחוק של תכנון ובנייה המאפשרת לבונה לבנות שלא בהתאם לכללים הרגילים, בתנאי שהסטייה לא תהיה ניכרת, ועדה מקומית לתכנון ובנייה היא זו המוסמכת לאשר הקלות למבקש ההיתר. ישנה אפשרות של הקלות עבור מבנים שלא נבנו עפ"י הכללים, במקום להרוס את המבנים.
ישנם הקלות במוגבלות במועד הפקדת התכנית: ( למבנה שנבנה עד ל 1989)
- תוספת עד 6% מזכויות הבניה לשיפור הבנייה.
- תוספת של 2.5% לכל קומה.
- תוספת של 5% להתקנת מעלית, במידה וגובה הבניין מחייב זאת.
- סך ההקלות הכמותיות לא יעלה על 16% משטח המגרש.
וישנם הקלות שאינן מוגבלות במועד ההפקדה:
- תוספת מרפסות זיז- במסגרת הקלה לקו בניין חזיתי
- הקלה בקומות- ככל שאושרו יותר קומות ניתן לאשר תוספת של יותר קומות.
- הוספת 30% ממספר הדירות שאושרו בתנאי שלאחר ההקלה דטח הדירה ממוצעת לא יפחת מ80 מ"ר.
ההקלות המצטברות עלולות ליצור מצב שאופי הסביבה ישתנה מההגדרות המפורטות באותו אזור בתוכנית בניין עיר, לכן חוק התכנון והבנייה מתנה את ההקלות בכך שהסטייה לא תהיה ניכרת ולא יחול שינוי האופי הסביבה בעקבות אישור ההקלות.
להלן מקרים הנחשבים " סטייה ניכרת"
- שינוי השימוש בבניין או בקרקע שמשנה את אופי הסביבה.
- הוספת בניינים במגרש מעבר למספר הבניינים שמותר.
- סטייה מקווי בניין מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.
- הוספת קומות מעבר למה שניתן לקבל בהקלה. וכו'
תהליך הגשה של היתר בניה
יתכנות
הדבר הראשון לפני שחושבים לגשת להיתר הוא לגשת לאדריכל שיבדוק הזכויות בניה הקיימות על הנכס ברגע שאכן קבלתם תשובה חיובית אפשר לעבור לשלב התהליך,
התהליך: -בקשת מדידה של הטופוגרפיה של השטח למדידה להיתר בניה מקוון, ממודד מוסמך!
-למנות מהנדס בניין מלווה לאורך כל תהליך ההיתר
-הכנת הגרמושקה ע"י האדריכל, הכוללת את כל הקומות של המבנה, חזיתות , חתכים וכו'
–הגשה מקוונת להיתר בניה ע"י אדריכל (קבלת מס תיק היתר).
-הפניה לפרסום מטעם העיריה.
-העברה לבוחן לאחר הפרסום.
-שיבוץ בוועדה רישוי\התנגדויות.
-אישור גורמים- שליחת כל האישורים וטפסים למחלקות כמו סלילה,השבחה, הנדסה, גיחון….
-קבלת היתר בניה מודפס.
פרסום- העירייה מעבירה את הגרמושקה סרוקה וזה עובר לחברת פרסום שעובדת עם העירייה לפרסום בעיתונים וכל דייר באופן אישי מקבל מעטפה עם נוסח הבקשה וכן דיסק לצפייה בתכנית.
זמן פרסום לוקח בין 21-40 יום תלוי בסוג הפרסום. ובזמן הזה נתנת אפשרות לדיירים האחרים להתנגד לבקשה.
לאחר זמן הפרסום הבקשה מועברת לבוחן, הבוחן בודק את תקינות התוכנית במידה והכל תקין זה מועבר ע"י המלצה של האדריכל לוועדה לאישור או דחייה במידה וזה דורש תיקון.
שיבוץ לוועדה- זו וועדה רישוי פנימית שמתבצעת לעיתים דחופות, במידה ואין התנגדויות הדרך סלולה לקבלת היתר,
במידה ומשובצים לוועדת התנגדויות וועדה כזו מתקיימת פעם בכמה חודשים – ואז תהליך ההיתר מתארך.
המלצה שלי תקשורת נעימה עם השכנים ולהגיע איתם לדיבור והסדר מניסיוני הרב התנגדויות נובעות מהלחץ של אולי לקחו לי? גנבו לי ? או חוסר הבנה בקריאת תכניות ואז הם מעדיפים להתנגד ולהיות בטוחים, ואפשר לחסוך זאת בנתינת יחס והסבר לשכן שההיתר בניה הוגש כחוק ללא פגיעה בזכויות בניה השייכים לשכנים.
שלב אישור גורמים- לאחר קבלת אישור מהוועדה הבוחן שולח את התכניות לכל המחלקות הנדרשות לאשר ולעיין בבקשה וכן להוציא כנגד זה אגרת תשלום.
בכל בקשה יש את המחלקות הקבועות שנדרש מהם אישור / היתל תשלום.
שזה מחלקת סלילה, גיחון, הנדסה, חניה.
ויש בקשות שנדרש מהם גם, מח' שימור, מח' פיקוד העורף – הג"א.
לאחר ששולמו כל האגרות מביאים לבוחן את כל התכניות כולל חישובים סטטים ממהנדס,
טפסי הצהרות והתחייבות שונות, ואז הוא מעביר לחתימה של מהנדס העיר ומנהל מח' רישוי (למנהל האזור רפרנט)
